Koupě nemovitosti představuje pro většinu lidí jednu z největších investic v životě. Bohužel se ale může stát, že po čase narazíte na vadu, která při koupi nebyla patrná, a to ani při svědomitě provedené prohlídce. Takové vady, označované jako „skryté vady,“ mohou zásadně ovlivnit hodnotu nemovitosti a komfort jejího užívání. V tomto příspěvku se pokusím vysvětlit, co jsou skryté vady, jak postupovat při jejich objevení a jaká práva máte jako kupující.
Za skrytou vadu můžeme obecně považovat vadu nemovitosti, která nebyla viditelná ani zřejmá v okamžiku, kdy jste nemovitost přebírali od prodávajícího. Vada tedy na nemovitosti existovala už v době jejího předání, ale vyšla najevo až při užívání objektu Vámi. Typickým příkladem mohou být zvýšená vlhkost, praskající zdi, napadení dřevokaznými houbami, atd.
Pokud na své nemovitosti objevíte skrytou vadu, musíte ji neprodleně oznámit prodávajícímu. Dle § 2112 občanského zákoníku máte povinnost oznámit vadu bez zbytečného odkladu. To znamená, že jakmile si vady všimnete, je důležité jednat rychle, protože prodlení může být vnímáno jako zanedbání Vaší povinnosti s negativními následky pro osud případného soudního sporu.
Oznámení je nutné učinit písemně, abyste o jeho odeslání měli důkaz, a musí být v souladu se zákonnými požadavky.
Oznámení skryté vady prodávajícímu můžete učinit až do 5 let od nabytí vlastnického práva k nemovitosti, současně však platí, že ho musíte učinit bezodkladně po objevení skryté vady (platí tak fakticky dvě zákonné lhůty – bez zbytečného odkladu, nejpozději však do pěti let). Tato lhůta je zásadní, protože po jejím uplynutí již zpravidla (byť existují výjimky) není možné vymáhat práva z vadného plnění, pokud prodávající vznese námitku, že vada nebyla oznámena včas.
Pokud včas oznámíte prodávajícímu skrytou vadu, máte několik právních možností, jak dále postupovat, a to v závislosti na povaze vady:
- Pokud se jedná o vadu, kterou lze odstranit, máte právo požadovat po prodávajícím její opravu na jeho náklady. Případně můžete žádat slevu z kupní ceny, pokud například náklady na opravu převažují nad cenou nemovitosti nebo způsobují dlouhodobé omezení jejího užívání.
- Pokud jde o vadu, která nemůže být opravena, nebo o vadu zásadní, máte právo žádat přiměřenou slevu z kupní ceny nebo dokonce právo odstoupit od kupní smlouvy a žádat vrácení celé kupní ceny. Tato možnost je však nejradikálnější a její uplatnění je třeba činit s rozmyslem.
Doporučení pro kupující
Každému kupujícímu doporučuji:
- Důkladnou kontrolu nemovitosti před koupí: přizvěte k prohlídce nemovitosti odborníka, který zhodnotí její technický stav. To může pomoci odhalit některé vady ještě před uzavřením kupní smlouvy. Objevíte-li vady až při přebírání nemovitosti po podpisu kupní smlouvy, pečlivě je specifikujte v předávacím protokolu.
- Pečlivé sjednání smluvních podmínek: při podpisu kupní smlouvy věnujte pozornost všem ustanovením týkajícím se odpovědnosti za vady a záruky. Můžete vyjednat prodloužení záruky nebo přesně definovat, jaké vady by byly považovány za podstatné nebo za vady skryté.
- Rychlé jednání při objevení vady: pokud objevíte skrytou vadu, neváhejte a okamžitě informujte prodávajícího. Zajistěte si dokumentaci a důkazy o vadě, a pokud je to nutné, přizvěte nezávislého odborníka na posouzení stavu nemovitosti.
- Odbornou právní pomoc: vždy zvažte konzultaci s advokátem, jehož přidaná hodnota a odborné znalosti jsou zde zásadní.
Pokud máte jakékoliv otázky týkající se skrytých vad nebo potřebujete právní pomoc při řešení sporů z koupě nemovitosti, neváhejte se na mne obrátit. Jsem připraven Vám pomoci s ochranou Vašich práv a zajistit, aby investice do nemovitosti byla co nejbezpečnější.